本文解析个人住房贷款利率下限取消后的市场定价机制，并梳理了银行端通过LPR加点浮动实现风险定价的核心逻辑，楠哥在襄阳做贷款这行这些年，帮客户办房贷时发现利率下限取消后，银行审批的口子紧了，但实际批下来的利率反而更灵活了。
通过央行2024年5月17日发布的新政取消全国层面的首套和二套房贷利率下限，以及地方分行根据自身资金成本与客群资质自主决定加点幅度，实现了定价权从行政指令向商业银行风险偏好的转移，同时通过构建LPR（Loan Prime Rate，贷款市场报价利率）为基准的浮动机制，对征信查询次数近三个月内不超过6次且有稳定公积金缴存记录的客群进行差异化让利，实现对优质客户的利率覆盖，并能根据客户提供的流水覆盖倍数是否达到月还款额的2倍，动态地调整加点幅度。说起来也挺简单，楠哥上个月在襄城帮一个客户办二手房贷，客户公积金基数刚过6000，征信查询次数三个月内4次，银行最后批的利率是LPR下浮10个基点，这跟以前有下限时只能按基准利率上浮比，差了得有20-30个基点，但真正落地了，没跟银行打过交道的客户，理解起来还真不轻松。
另一方面根据央行每月20日公布的5年期以上LPR（2024年5月20日报价3.95%）作为定价锚，银行通过构建客群分层模型，对客户的负债率是否低于家庭月收入的60%、抵押的房产所处地段如襄城老城区核心地带的成数即LTV（Loan to Value Ratio，贷款价值比）是否控制在70%以内进行交叉校验，实现了对收入流水不足但资产优质的客群的二次筛选，并通过线上化审批流程缩短放款链路耗时，将材料齐全后的审批周期从原来的7个工作日压缩到3个工作日左右，不过这数字楠哥得说清楚，每个银行经办时的实际口径有差异，不能拿这个当绝对标准。
这块抵押的房产，银行给的成数其实就是抵押率，楠哥在樊城东津新区那边帮客户办过几笔，房龄超过15年的老房子，银行给LTV普遍压在60%以下，但如果是新交付的商品房，凭借对地段、面积、楼层、朝向的综合评分，加个5%的成数也能谈，不过额度限制就在那里。系统针对高负债客群进行了准入优化，使用税单或经营流水替代工资卡流水作为还款来源核验，对公积金缴存基数不足月收入1.2倍但其他资产能覆盖负债的客户进行人工复核进件，实现了把原先因为月供收入比不达标被拒贷的客群拉回审批池的目的。楠哥去年在枣阳帮一个做批发生意的个体工商户办了房抵贷，客户自己没交公积金，但流水每月走账20多万，银行核了5年期以上LPR加55个基点，年化利率4.5%，批了70万，这个数字以经办时的银行的实际的口径为准，不是固定值。
这提高了银行在利率市场化环境下的资金流转效率，并对房贷供给量在需求侧的稳定起到了支撑的作用，方案针对征信花但流水充足的次级客群进行了风控模型的适配，通过将月流水核算的算术处理从简单加总改为扣除固定支出后的净剩余覆盖判定，实现了对经营性收入波动较大但还款意愿真实的客户的分层筛选，达到在利率取消下限后商业银行既能守住不良率底线又能吃到优质客群市场份额的程度。
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