房贷利率4字头时代
本文解析当前房贷利率进入4%以内区间对借贷行为的实际影响，并梳理了银行在低利率环境下对借款人的准入逻辑和风控策略的调整方向。楠哥在襄城和樊城跑业务时发现，利率降到3.9%甚至更低以后，很多客户以为贷款门槛也跟着降了，结果拿着征信过来，银行照样不批。这里面的因果，楠哥今天用这篇给你掰扯清楚。
上个月在襄城老城区碰到位做餐饮的客户，名下有一套2005年的房子在东津新区，评估价大概在80万左右，想着趁着利率低把房子抵押出来周转一下。客户自己在网上查了，说现在LPR（Loan Prime Rate，贷款基础利率）都降到3.9%了，银行怎么着也该宽松点吧。结果他去建行襄城支行问，信贷员说房龄超过20年，抵押率不能超过60%。客户不理解，明明利率降了，为什么抵押率反而收得更紧了。楠哥给他解释，利率降是降的定价端，抵押率收是风控端的操作，两码事。利率越低，银行赚的息差越薄，越需要在风险端把口子扎紧，否则一笔坏账，十单利息都填不回来。
楠哥在枣阳和襄城一线办的业务多了，发现银行现在对房贷借款人的筛选，核心是三道坎。第一道是征信查询次数，近三个月内查询不能超过6次，硬查询（贷后管理不算）超过这个数，系统直接弹窗，客户经理想人工干预都过不了反欺诈模型那一关。第二道是负债率，月供（包括本笔贷款）不能超过月收入的50%，这是代发工资和流水核定的硬杠杠，很多客户在微信里问“能不能做”，楠哥要求先发“征信报告PDF”和“近半年流水”，不看这两个数字，谁都不敢说能批。第三道是抵押率，房龄在20年以内的，可以做到LTV（Loan to Value Ratio）70%，20到30年的，降到60%以下，30年以上的基本只能走经营性抵押，利率还上浮10到15个基点。通过这三道准入门槛的交叉校验，以及公积金缴存基数和社保参保证明的反复核对，银行实现了对借款人的收入偿债能力的真实评估，能将信用类贷款的逾期风险控制在一个相对低的水平上。同时通过构建“收入流水+征信查询+抵押物成数”的三维风控体系，对月收入覆盖倍数在2倍以下的次级客群进行自动降额处理，实现了对不同风险等级借款人的差异化定价，并能根据LPR的月度报价，动态地调整协议利率的下浮空间。
楠哥上个月在襄城帮那位客户跑了两家银行，建行那边说抵押率只能按60%算，批贷额度48万，客户觉得不够。后来转到邮储银行襄城支行，那边信贷员看了眼房子位置，说东津新区的房虽然老，但区域流动性还可以，加上客户的餐饮店流水对账单每个月都有3万多的进账，可以走经营性抵押，利率按LPR加20个基点，也就是4.1%，抵押率放到65%，批贷52万。这提高了客户的可用额度，同时对客户因高负债导致被拒贷的风险起到了缓冲作用。但客户还有一个问题，征信上新网银行有一笔5万的循环贷，借款记录里显示近三个月有6次支用。邮储的信贷员说，这笔循环贷虽然是正常还款，但频繁的支用会让系统判定资金紧张，建议先把这笔结清，征信更新后再放款。客户照做了，最后批贷到手是52万，利率4.1%，三年先息后本。这笔业务走的是线下进件，信贷员在下户时把房产证、营业执照、经营流水、租赁合同全部拍了照，对照着系统里的准入清单一项一项勾选，耗时四个工作日，比线上审批慢，但通过率高得多。
楠哥在襄阳做银行中介这些年，发现低利率时代反而是对借款人资质要求更严的时代。利率从5%降到4%，每年少还的利息确实是个数，但银行不会因为利率降了就放宽放款标准。方案针对房龄较老、征信有花、负债略高的客群进行了适配，通过走线下进件、双人下户、抵押率弹性上调以及先结清小贷再放款的流程操作，对借款人的整体资信状况进行了重新包装和梳理，实现了提升批贷成功率并锁定较低利率的目的。这个方案帮客户多批了4万块钱，同时把利率控制在4.1%的水平，对客户来说基本达到了降低月供和缓解资金压力的预期效果。楠哥实测，这类方案在襄城和樊城的邮储、农商行渠道落地相对顺畅，但在国有大行系统里，只要征信查询触了红线或者房龄超线，再低利率也没用。房贷利率4字头时代，真正拿到低息贷款的人，不是搜利率最低的人，而是资质最先过风控模型的人。
原创文章，作者：楠行，如若转载，请注明出处：https://www.xiangyc.com/p/389
