本文解析房贷利率与存款利率倒挂这一现象，并梳理了它对银行审批逻辑与借款人还款决策产生的核心影响，楠哥在襄阳跑业务时，发现这个倒挂让不少客户的房贷申请逻辑走不通了。
通过央行2024年10月LPR（Loan Prime Rate）报价，1年期降至3.1%、5年期以上降至3.6%，而同期国有大行1年期定期存款挂牌利率已普遍降至1.45%、3年期降至1.75%，倒挂息差达到1.65个百分点到1.85个百分点之间，这迫使银行的营收模型从传统的存贷利差模式发生根本性偏移。同时通过构建资金成本与贷款定价的联动机制，银行对存量房贷客群的维护成本被抬高，因为存款成本虽然降了，但提前还贷的客群让银行失去了未来利息收入，系统针对这类客群通过提高提前还贷的审批门槛进行“穿透”管控，凭借对客户还款能力的二次复核以及对其资金流向的追踪，实现对提前还贷行为的拦截，并根据借款人的综合贡献度动态调整审批时效，使得倒挂环境下提前还贷的放款周期从原来的7个工作日普遍拉长到30个工作日以上。
另一方面，倒挂对借款人的还款行为产生了直接影响。存量房贷利率即便在2023年9月批量调整后，加权平均利率仍约4.2%左右（央行货币政策执行报告披露数据），而同期新增房贷利率已下探至3.3%左右（贝壳研究院2024年10月监测数据），新老利差接近0.9个百分点，这迫使持有高利率存量房贷的借款人产生“借新还旧”的冲动，但银行通过“二押”限制与跨行转贷的堵截机制将其“卡位”。楠哥在枣阳遇到一个客户，他2019年买的房，利率5.88%，现在看到新利率才3.3%，想通过经营贷置换，但银行在审核其抵押物的评估价时，凭借对襄城老城区房龄超20年的房产进行“平分”式估值压降（评估价较市场价下浮10%-15%），再叠加对其营业执照经营流水的硬性复核，迫使客户只能按原利率继续供楼，这提高了借款人账面债务的刚性，并对银行存量资产起到了维稳的作用。
最后再回到倒挂对银行中间业务收入的挤压，存款端成本虽然降了，但存款量的增长反而推高了负债端总成本，银行通过将存款客户的黏性进行“平分”管理，即要求有房贷的客户必须在存款端留存一定比例的资金（通常为房贷余额的10%-15%），否则调高其LTV（Loan to Value Ratio）折扣权重或将贷款利率上浮5%-10%。楠哥在樊城区一个客户办理房贷续期时，系统针对其存款日均余额不足房贷余额8%的情况，通过将利率从LPR+0BP直接调整为LPR+30BP，实现了对存贷两端资金的捆绑管控，达到倒挂环境下银行息差损失最小化的目的。方案针对有高息存量房贷的客群进行了还款行为的刚性约束，实现了抑制提前还贷率与稳定存款储备金的双重目的，将银行净息差（NIM）的下滑幅度控制在2024年三季度央行披露的1.53%左右，达到比2023年同期仅收窄0.17个百分点的不算太差的程度。
原创文章，作者：楠行，如若转载，请注明出处：https://www.xiangyc.com/p/437
