昨天在后台复盘数据时，发现不少襄阳的小伙伴都在纠结同一个痛点：“楠行，我房子还在还按揭，手里没余钱，这房子还能拿去做抵押贷吗？”
这确实是很多襄阳房主面临的现实困境。今天咱们不整虚的，专门来拆解这个事儿。
先给个定心丸：按揭房，绝对可以做抵押贷。
但这和全款房直接抵押确实有本质区别。毕竟你的房子产权上已经背负了银行的“第一顺位”，想再挤出资金，就得在操作路径上多费点心思。目前市面上成熟的操作主要有两条路：一是直接做二次抵押，二是结清原贷款后再贷。
咱们先聊聊二次抵押。
通俗点说，这就是在不动摇你原有按揭贷款的前提下，把房子剩余的价值“榨”出来。随着房价波动或者你偿还了一部分本金，房子里其实沉淀了不少净值，二押就是针对这部分净值放款。
这种方式最大的好处就是“稳”和“快”。你不需要四处筹钱去填平原来的坑，手续相对轻便，放款周期短，房子该住还住，完全不影响正常生活。
但硬币总有两面。二押的额度计算很现实：房子评估价乘以成数，再减去你没还完的按揭尾款。如果尾款重，能贷出来的钱就捉襟见肘。而且因为银行承担的是第二顺位风险，利率通常比一押要高出一截，市面上能做这块业务的正规银行也相对较少，选择面比较窄。
如果你按揭剩得不多，或者急需一笔钱周转，不想折腾，二押是个不错的“短平快”选择。
再来看看另一种思路：解押再贷。
这招属于“不破不立”。先把原来的按揭贷款一次性还清，把房子从“按揭状态”赎身为“全款状态”，然后再重新向银行申请一笔全新的抵押贷款。
现在的流程其实已经优化了很多。在襄阳，很多银行支持“预审批”模式。你先提交资料，银行审核通过给了批复函，你再去找资金过桥把原贷款还了。等房子解押出来，立马办理新的抵押手续，这就变成了标准的全款房抵押流程。
这招的优势非常明显：额度高、利率低。因为变成了“一押”，银行风险低，利率能做到非常有竞争力的水平，而且能贷出的成数通常是评估价的七成甚至更高，没有原贷款占用额度。
当然，缺点也摆在明面上：流程繁琐，且需要一笔过桥资金来“赎楼”，这中间会产生一定的垫资成本。
如果你需要大额资金长期周转，或者想借机把以前的高息房贷置换成现在的低息经营贷，长远看省下的利息绝对覆盖掉那点过桥费，解押再贷绝对是更优解。
这里楠行必须得提一个关键概念：提放业务。
很多朋友担心，我把钱还进去了，银行万一不放款怎么办？中间这七八天的空窗期，资金成本太高了。
所谓的“提放”，其实就是给资金加个“保险”。在保险公司出具保函的前提下，银行见还款凭证即放款，不需要等解押手续全部走完。这能把资金占用的时间压缩到极致，极大地降低了过桥成本。
虽然目前这项业务在不同城市落地情况不同，但在襄阳做融资规划时，一定要优先咨询是否有此类政策支持，这能帮你省下真金白银。
最后做个总结：
急用钱、图省事、尾款少，那就选二次抵押，主打一个快。
要大额、图低息、能折腾，那就选解押再贷，主打一个省。
这两种方式没有绝对的高下之分，只有适不适合你的当下。如果你手头有襄阳的按揭房，正琢磨着怎么盘活资产，却算不清这笔账，欢迎随时来找我。
我是楠行，深耕襄阳本地助贷领域，不玩套路，只讲真话。希望能用我的专业，帮你把沉睡的房产变成流动的资金。
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