房地产市场止跌回稳，是银行业涉房资产质量压力缓解的核心前提。
银行对房地产业的信贷投放力度正在持续加大。央行数据显示，二零二五年末房地产开发贷款余额已突破十四万亿元大关，全年新增规模远超上年。作为信贷投放的主力军，六大国有商业银行二零二五年房地产业对公贷款规模达到四万五千亿元，新增逾三千五百亿元。然而提前还贷潮与市场调整压力叠加，个人住房贷款规模仍在持续收缩。据央行统计，二零二五年个人住房贷款余额同比下降，全年房地产贷款余额随之走低。六大国有商业银行个人住房贷款共计减少六千多亿元，降幅较上年进一步扩大。
与此同时，大中型银行个人住房贷款不良率普遍攀升，房地产市场不确定性依旧是悬在银行业头上的达摩克利斯之剑。邮储银行高管在业绩发布会上坦言，受宏观经济环境、房地产周期波动、居民收入增速放缓等多重因素交织影响，个人及小微客群的抗风险能力整体偏弱，商业银行零售信贷资产质量的波动幅度明显加大。部分银行房地产业贷款不良率仍在上升通道，风险隐患值得高度警惕，民生银行、平安银行、兴业银行以及部分地方性银行均在此列。
国有大行发挥头雁效应，房地产业放贷力度持续加码
国有商业银行在金融支持房地产方面起到了表率作用。据楠哥梳理统计，二零二五年末六大国有商业银行房地产业贷款总量达到四万四千五百亿元，全年增长逾三千五百亿元，增幅超过百分之八，增速高于上年水平。
在六家国有大行中，五家银行二零二五年房地产业贷款规模实现正增长，其中工商银行新增信贷投放超过千亿元。截至二零二五年末，工商银行房地产业贷款规模逼近九千亿元，较年初新增近一千二百亿元，增幅达百分之十五以上，房地产业贷款在其贷款总量中的占比由百分之五点一升至百分之五点四。工商银行对此解释称，房地产业对公贷款的增长主要源于各类租赁住房贷款、城市房地产融资协调机制"白名单"项目贷款以及经营性物业贷款等的拉动。其中二零二五年"白名单"项目投放金额超过一千三百亿元。
中国银行房地产业贷款投放量位居同业之首。截至二零二五年末，中国银行房地产业贷款规模接近九千七百亿元，较年初新增逾九百亿元，增幅超过百分之十，在其贷款总量中的占比由百分之四点三九升至百分之四点四九。此外建设银行、交通银行和邮储银行二零二五年末房地产业贷款规模分别为九千零八十三亿元、五千二百七十六亿元和三千零八十五亿元，分别较年初新增五百四十四亿元、三百八十五亿元和五百五十五亿元。
从各大银行表态来看，落实房地产融资协调机制的同时，严把新增资产准入关，同时加快风险房企和项目的处置与出清，已成为行业共识。过去一年六家国有商业银行房地产业贷款不良率均出现下降，其中建设银行降幅最大，达到八十五个基点，但不良率整体仍处于较高水平。除邮储银行房地产业贷款不良率低于百分之二外，其他五家银行房地产业贷款不良率均超过百分之四点七，其中农业银行高达百分之五点四。这或许是农业银行调减房地产业贷款规模的深层原因。二零二五年该行房地产业贷款减少近二十六亿元，但房地产业贷款在其贷款总量中的占比仍维持在百分之六以上，高于其他几家银行。
农业银行表示，该行积极履行大行担当，助推城市房地产融资协调机制落地见效。截至二零二五年末，累计审批通过"白名单"项目超过一千个，完成贷款投放超过四千亿元。
民生银行、平安银行、招商银行等股份制商业银行，均对房地产业贷款投放规模进行了压缩，二零二五年分别减少一百二十八亿元、一百零一亿元以及四十三亿元。值得注意的是，民生银行二零二五年末房地产业贷款不良率达到百分之五点零一，较上年末提高零点零九个百分点，在上市银行中处于较高水平。民生银行表示，该行承担信用风险的房地产业务以项目融资为主，项目主要集中在一二线城市，且以项目土地、在建工程抵押，追加项目公司股权质押和集团担保。下一阶段该行将聚焦房地产、零售信贷等重点领域，稳妥有序推进风险处置化解工作。
此外平安银行、兴业银行房地产业贷款不良率均出现攀升，分别从上年末的百分之零点八六、百分之零点八四增至二零二五年末的百分之一点七九、百分之一点五四，几乎翻了一番。平安银行表示，对公房地产贷款不良率上升主要是受外部环境影响，部分房企资金面紧张所致。该行对公房地产贷款全部落实有效抵押，平均抵押率百分之四十四点六，九成以上分布在一二线城市城区及大湾区、长三角区域。
兴业银行首席风险官表示，预计该行今年房地产新发生不良贷款规模会收敛，但个别项目仍可能暴雷；零售信贷面临的不确定性较大。
风险压力较大的还有地方性银行，比如渝农商行。上年末该行房地产业贷款不良率高达百分之九点二七，二零二五年虽未公布具体数字，但其房地产业不良贷款占比从百分之零点五一上升至百分之零点六二。显然房地产行业持续调整，仍会增加银行相关贷款违约风险。
按揭贷不良风险攀升，个人住房贷款持续缩水
银行涉房贷款包括对公房地产业贷款和个人住房贷款，前者投放力度在加大，后者已连续两年收缩。二零二五年末六家国有商业银行个人住房贷款规模共计二十五万一千九百亿元，一年减少了六千二百一十一亿元，上年减少五千五百六十八亿元，而再往前两年分别增加四千零四十九亿元和两万四千八百四十三亿元。
其中工商银行、建设银行、农业银行和中国银行的个人住房贷款余额分别为六万零八百亿元、六万一千九百亿元、四万九千八百亿元和四万零九百亿元，一年时间分别减少两千零五十二亿元、一千九百八十六亿元、一千八百六十三亿元和七百八十九亿元。
建设银行高管表示，去年九月中央政治局会议后，一系列促进房地产市场止跌回稳的政策密集出台，市场出现了积极变化。去年四季度该行个人住房贷款日均受理量环比提升逾七成，同比提升三成五。今年以来房贷受理量、投放量延续良好势头，为全年贷款稳健增长打下良好基础。
对于提前还款情况，该行高管表示，存量房贷利率调整后，新旧房贷的利差显著收窄，客户利息负担减轻，提前还款有所减少，去年四季度提前还款量环比下降百分之六点六，今年一季度继续下降。
规模收缩的同时，各大银行个人住房贷款不良率集体走高，这一现象值得高度关注。二零二五年末工商银行、农业银行、邮储银行、建设银行、中国银行、交通银行个人住房贷款不良率分别为百分之零点七三、百分之零点七三、百分之零点六四、百分之零点六三、百分之零点六一、百分之零点五八，分别较上年末增长零点二九、零点一八、零点零九、零点二一、零点一三、零点二一个百分点。
中国银行高管表示，对公方面房地产行业仍是境内新发生不良第一大行业，但风险已逐步出清，同比呈下降趋势；个人业务方面个人经营贷款和按揭贷款新发生不良同比增加，资产质量压力仍存。
在楠哥统计的部分银行个人住房贷款不良率排名中，渤海银行为最高，涨幅也最大。截至二零二五年末，该行个人住房和商业用房贷款不良余额一年增加十四亿一千七百万元，不良率从百分之零点九七升至百分之一点九八，大增一点零一个百分点，翻了一番；个人消费类贷款不良率更是攀升至百分之十二点三七。二零二五年渤海银行零售银行业务亏损二十七亿八千七百万元。
渤海银行表示，过去一年该行通过压缩消费类互联网贷款规模，控制纯信用平台业务占比，较大幅度压降高风险资产。至此该行个人贷款高风险资产已快速出清，个贷业务总体风险可控。后续将持续丰富不良资产处置手段，进一步加大不良资产化解处置力度。
此外民生银行、浦发银行个人住房贷款不良率均逼近百分之一，较上年分别增长零点二九和零点三三个百分点。
楼市企稳，是银行涉房资产风险放缓的根本出路。
楠哥在襄阳观察发现，二零二六年四月本地房地产市场虽有回暖迹象，但银行涉房贷款不良压力仍未完全释放。后续随着房地产政策组合拳的落地见效，中国房地产市场会逐渐止跌回稳，这也将为银行推进房地产领域风险化解创造更为有利的条件。民生银行高管如此预判。
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